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2019年中國新建住宅交房量預測:增速提升明顯,預示將成為竣工大年[圖]

2019年09月15日 14:02:20字號:T|T

    國家統計局統計的新房銷售面積包含現房與期房兩類,現房在銷售后即可驗收,期房從銷售到交房驗收一般跨越1.5-2.5年。家具市場需求主要受住宅交房量影響,為更好地掌握其市場動態,對新房交房面積進行建模預測,步驟如下:

    1、根據《第一財經》公布的城市排名,及國家統計局已有城市數據,將所有城市劃分為一線城市(北上廣深)、新一線城市(重慶、成都、杭州等15個)、二線城市(昆明、大連、廈門等30個)、三線城市(三亞、西寧等4個)、其余城市。通常情況下,越是前沿城市,其對住宅預售要求的施工完成度越高,動工到預售時間跨度就越長,導致預售到交房驗收時間跨度越短。因此假設期房從銷售到交房的平均周期分別為:一線城市16個月、新一線城市18個月、二線城市24個月、三線城市24個月、其它城市28個月。

    2、將城市對應的期房銷售面積滯后相應交房周期,再與當月現房銷售面積相加,得出該城市的當月交房面積。

    3、將所有城市交房面積匯總,得出全國交房面積及同比增速。

    新建住宅交房量同比增速預測

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產開發行業市場運營態勢及未來發展趨勢報告

    2018年新建住宅交房面積增速持續下滑,其中,期房交房面積增速于2019年4月探底,5月開始拐點上揚,2019年全年期房交房面積同比增速預計達17.4%,2020年1-3月將維持14.2%的高增長。頭部房企2019年計劃竣工面積高企。

    隨著地產集中度提升,頭部房企數據代表性增強。根據各公司年報數據,在已上市的龍頭地產企業中選取14家,統計其2016-2019年計劃與實際竣工面積。

    統計結果顯示,2017-2019年,14大龍頭地產商計劃竣工面積分別為9712、12323、17056萬平方米,同比增長2.7%、26.9%、38.4%,2019年增速提升明顯,預示將成為竣工大年。

    萬科地產當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    保利地產當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    華夏幸福當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    富力地產當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    龍湖地產當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    招商蛇口當年預計竣工面積(萬平方米)

    數據來源:公開資料整理

新城控股當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    世茂房地產當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    金地集團當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    首開股份當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    路勁地產當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    遠洋集團當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    藍光發展當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    榮盛發展當年預計竣工面積(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    全國大龍頭地產商當年預計竣工面積合計(萬平方米)

數據來源:公開資料整理

    為驗證此數據預判行業的有效性進行了兩方面檢驗:

    1、計劃竣工面積與實際竣工面積的契合度。在上述列表的14家地產企業中,公告了實際竣工面積的有以下11家,2018年這11家企業的實際竣工面積占當年計劃竣工面積的98.8%,屬高度契合。剔除保利地產后,剩余10家企業2016-2018年的實際竣工面積占當年計劃竣工面積的比例分別為94.0%、104.5%、93.6%,契合度較高,表明用這些企業的2019年計劃竣工面積預判實際竣工面積有一定可靠性。

    2、14家企業對地產行業的代表性。據測算,2018年11大地產商實際竣工面積占全國住宅竣工面積的12.7%,假設該11大地產商實際竣工面積占14大地產商的份額等同于其計劃竣工面積的份額(69.1%),則2018年14大地產商的實際竣工面積占全國的17.9%,具有一定代表性。

11大龍頭地產商當年實際竣工面積(萬平方米)

地產企業
2016
2017
2018
保利地產
2217
富力地產
420.9
663.3
611
龍湖地產
576
765
950
招商蛇口
487.46
453.49
498.74
新城控股
401.45
725.13
979.82
世茂房地產
770
765
892
金地集團
640
670
672
首開股份
312.53
320.87
342.44
遠洋集團
309
309
292
藍光發展
329
273
337
榮盛發展
536
369
616
11大地產商合計
8407
占計劃竣工面積比例(%)
98.8
10大地產商合計(剔除保利地產)
4781
5313
6190
占計劃竣工面積比例(%)
94.0
104.5
93.6
全國住宅竣工面積
77185.19
71815.12
66015.75
11大地產商占全國比例(%)
12.7
10大地產商占全國比例(%)
6.2
7.4
9.4
14大地產商占全國比例(%)
17.9

數據來源:公開資料整理

    2019-2020年是交房大年的確定性較高,推動下游家居市場需求釋放,有望迎來拐點向上。其中,頭部房企的計劃竣工面積19年確定高增長,隨著精裝滲透的不斷提升,其精裝房供應商的增長今年也將維持高增速。

    2、2019年將成為分水嶺式的一年,全行業都將面對結構的調整,模式的變化,以及重新洗牌

    據行業預測,2019將是“痛苦”的一年。不單單體現在市場的蕭條上,更加重要的是在整體行業的變革中。毫無疑問,2019年將成為分水嶺式的一年,全行業都將面對結構的調整,模式的變化,以及重新洗牌。

    從行業的發展周期來看,家具行業已經進入了重要的轉折期,創新和變革已經成為必須,以不變應萬變的商業模式,已經無法應對市場的需要。 

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