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2019年1-7月中國房地產行業市場需求、市場價格走勢及銷售情況預測[圖]

2019年09月24日 13:47:07字號:T|T

    一、需求市場:基本面探底,一二線結構性修復

    1、總體成交:躁動后重歸回落

    今年年初,在經歷了連續兩年上漲的房貸利率終于迎來拐頭,疊加部分城市自去年底開始調控政策邊際出現松動,帶動市場預期轉變,一二線核心城市在經歷了17-18年連續兩年的調整之后開始迎來修復,帶動市場整體成交反彈,3、4月份銷售面積單月增速由負轉正,銷售額增速也創下年內新高,部分城市房價上漲壓力明顯,隨后從5月份開始,按揭利率下行趨勢戛然而止,部分城市政策開始收緊,房企融資再度趨嚴,市場開始降溫,重歸平穩回落的趨勢。

商品房銷售面積同比

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產經紀行業市場潛力分析及投資機會研究報告

商品房銷售額同比

數據來源:公開資料整理

    2、區域結構:一二線低位反彈,三四線承壓

    分能級結構來看,19年上半年延續了去年下半年以來一二線城市低位修復的趨勢,三四線城市的成交增速持續走負,繼續承壓。從我們跟蹤的50個重點城市來看,上半年一、二、三線的累計同比分別為30.74%、22.84%、-9.09%。從限購非限購角度來看,成交面積單月增速限購維持為正,非限購維持為負,但限購非限購均表現出底部修復的趨勢。

    分區域結構來看,環渤海區域商品房銷售面積累計同比自2019年開始呈上升趨勢后穩定在20%左右,長三角區域在2019年上半年同比維持在6%上下波動,珠三角區域在年初增長迅速,自3月份開始同比出現下滑趨勢,由高點的81%下滑至低點的32%。從具體城市來看,今年需求回暖的城市大多數都是在15年至16年率先開啟調控周期的城市,如上海、北京、合肥、南京等,市場銷售反彈力度相對領先,而三四線城市中,長三角都市圈和珠三角都市圈表現相對更好,大部分三四線城市依舊承壓。

各能級商品房銷售累計同比

數據來源:公開資料整理

限購與非限購城市成交面積單月增速

數據來源:公開資料整理

各區域商品房銷售面積累計同比

數據來源:公開資料整理

各區域銷售金額同比

數據來源:公開資料整理

    3、戶型結構:一線剛需為主,二線改善發力

    產品結構方面,2015年以來改善型產品需求占比提升的趨勢得以延續,跟蹤的22個重點城市140平以上的高端改善戶型成交占比在今年前6月達到22%創11年以來新高,90-140平剛改戶型成交占比59%,繼續保持了2011年以來的上升趨勢,而代表首置剛需的90平以下占比不斷下降,前6月成交占比降至19%,為近年來新低。

    進一步看,一線城市90平以下戶型成交占比在今年上半年提升4個百分點,至34.7%,僅次于2011年和2014年的高點,而二線城市改善型需求發力明顯,上半年90至140平戶型成交占比進一步提升至59%,持續創下歷史新高。我們看到此前在市場低迷時期,剛需以及改善需求整體占比提升,而140平以上的豪改產品顯著下降,例如2012年、2014年以及2017年以來都可以看出這一趨勢,所以在今年市場逐步回落的階段,認為剛需和首改需求將更趨于市場的關鍵,占比將進一步提高,而剛需和首改旺盛的城市也將表現出更強的銷售韌性。

重點城市戶型成交結構

數據來源:公開資料整理

一線城市戶型成交結構

數據來源:公開資料整理

二線城市戶型成交結構

數據來源:公開資料整理

    4、開盤去化率:底部區域修復

    去化率方面,無論從對市場的調研還是CREIS的數據都顯示,19年上半年重點城市的去化率相較于18年下半年的低位有所修復。2018年三季度以來重點城市的去化率持續滑落,今年初達到60.8%的低點,2月份開始去化率逐步攀升,并在4月份達到了77%的小高峰,隨后在市場調控強化的影響下,熱點城市去化率開始向正常水平回歸。展望下半年,雖然當前政策有所收緊,但市場需求韌性十足,去化率有望在當前水平繼續保持,供給加速和去化趨穩將推動行業量價維持高位水平。

重點城市項目開盤去化率

數據來源:公開資料整理

    5、供給規模:今年來有所增加,預計下半年將進一步放量

    年內供給端逐步發力,但整體仍然處在低位。從跟蹤的22個重點一二線城市的批售數據來看,2019年上半年供應整體同比提升8.68%,其中1月和6月兩個時段放量明顯,同比增速在20%以上。一線城市而言,供應放量相對更為顯著,2019年上半年供應同比提升29.06%,多數月份的批售比均在1以上;二線城市而言,上半年供應相較成交整體不足,但批售比逐月持續提升。展望下半年,認為政府出于穩定房價上漲預期的需要,將會進一步加大供給端的放量。

重點一二線城市批準上市面積同比

數據來源:公開資料整理

重點一二線城市批售比

數據來源:公開資料整理

一線城市批售比

數據來源:公開資料整理

重點二線城市批售比

數據來源:公開資料整理

    二、二手房:上半年前高后低,部分城市價格壓力顯現

    上半年二手房市場隨著新房市場和土地市場一樣,都呈現出明顯的“前高后低”的特點,市場在一季度的小陽春之后,二季度隨著信貸端的收緊和部分城市調控強化,再次影響了市場預期,我們跟蹤的16個重點城市二手房成交面積累計同比下降7%。

    從結構上看,市場分化明顯,距離調控市場較早的一二線核心城市及長三角城市上半年熱度明顯相對更高,重點城市二手房成交量環比去年下半年增長50%以上,北京市場二手房市場的成交量更是在3月就同比提升42%,隨后傳導至南京、蘇州等地,4月南京、蘇州的二手房成交量同比增幅分別為69.12%和86.57%。

    隨著成交回暖、預期改善,重點城市二手房成交均價也普遍止跌,我們跟蹤的16個重點城市中,10個城市房價環比上漲,與去年2018年四季度價格低點比,成都漲幅最大為7.2%,西安、青島2019年以來均價基本保持平穩,而武漢及長沙分別累計下跌4.8%和5.6%,其余重點城市房價漲幅大多在2%到6%之間。

重點城市二手房成交同比同比

數據來源:公開資料整理

重點城市二手房月度成交環比

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70個大中城市二手住宅價格同環比

數據來源:公開資料整理

    三、價格:整體保持上行,二三線表現更佳

    今年上半年來看,由于整體市場景氣度較高,市場價格保持上行趨勢,全國商品房銷售累計均價增速在4月份一度達到8.3%,單月均價更是創下9874元/平的歷史高點,伴隨著4月末行業調控的逐步趨嚴,市場均價增速開始有所回落,到7月份全國銷售均價累計增速達到7.7%,若考慮部分城市存在限簽的情況,實際漲幅可能更高。分結構來看,一線城市由于受到較為嚴苛的預售證價格管控,漲幅較為有限,上半年同比漲幅僅為4.4%,而二線城市漲幅最大達到14.4%,三線次之為10.9%。

70大中城市新建商品住宅價格指數環比

數據來源:公開資料整理

70大中城市新建商品住宅價格指數同比

數據來源:公開資料整理

    1、庫存結構:低庫存環境持

    在經歷了過去幾年的去庫存后,全國庫存水平較2015年高點有明顯回落,雖然18年下半年,隨著市場的降溫,市場庫存水平有一定回升,但在今年上半年的小陽春帶動下,市場庫存又出現了階段性改善,截止到6月末,全國商品房待售面積累計同比下滑8.9%,連續4年下滑。從我們跟蹤的80個重點城市來看,上半年庫存水平較2018年末下降了2.5%,其中,一線城市庫存較2018年末基本持平,二線和三線城市分別下降4.5%和0.4%。

    市場去化周期,在經歷了一季度的高點之后重新回落,截至6月80城去化周期達到10.0個月,較2018年末上升0.2個月。其中結構性分化明顯,一線、二線城市平均去化周期分別為13.7個月、9.1個月,較上年末均有所下降。而三線城市平均去化周期為10.7個月,較上年末上升了0.8個月。

商品房待售面積及累計同比

數據來源:公開資料整理

80城庫存及去化周期

數據來源:公開資料整理

二線城市庫存及去化周期

數據來源:公開資料整理

三線城市庫存及去化周期

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    2、土地市場:小年下的拿地熱潮

    隨著上半年重點城市市場回暖,2018年下半年以來低迷的土地市場也開始有所改善,重點城市土地市場表現突出,上半年100個大中城市土地合計成交土地建面5.7億平,同比下降3.5%,但其中一線城市成交3720.4萬平,同比增長37.1%,二線城市成交2.6億平,同比增長7.2%,三四線城市成交2.7億平,同比下降15.1%。

    土地溢價率方面,百城土地溢價率自年初以來由低位持續回升,一線城市在5月份達到25.0%,二線城市在三四月份分別達到24.6%和23.9%的高位,三四線城市上半年除了1月份以為,其他月份溢價率均超過20%,土地市場改善明顯。結合我們對重點城市的調研,其土拍放量、溢價率提升的主要原因在于:1、核心城市尤其是部分二線城市,在歷經去年下半年流拍潮后,在適度控制起拍價的同時推出的主城區優質地塊的量顯著增加;2、主流房企紛紛聚焦核心城市疊加上半年銀行較為寬松的授信政策為重點城市土拍市場的升溫創造了良好條件。

    隨著土地市場的升溫,從4月份開始各地逐步啟動地價預警機制,合肥、杭州、南京等熱點城市紛紛采取“限地價競自持”的方式同時加大土地市場的供應,同步房企融資開始收緊,隨后市場溢價率開始出現回落。到7月份土地市場已有明顯降溫,溢價率回到年初水平。

百城土地成交面積

數據來源:公開資料整理

土地成交均價及增速

數據來源:公開資料整理

百城土地供需比

數據來源:公開資料整理

百城土地成交溢價率

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300城宅地流拍宗數及流拍率

數據來源:公開資料整理

300城分能級宅地流拍率

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    四、銷售前瞻:需求韌性仍在

    當前市場所處低庫存環境下,疊加今年以來主流核心城市需求回暖,同時看到今年以來房價壓力明顯上升,認為為了緩解市場的供需矛盾,紓困房價壓力,其核心仍是需要增加市場供給,另一方面,看到今年土地市場明顯放量,各地方政府紛紛加大供地力度,增加市場供給,認為在核心城市供需壓力得到有效緩解之前,主流核心城市的市場需求將得以持續,整體市場成交將繼續維持高位徘徊。

    一方面在于,過去兩年一二線城市成交量的收縮與人口流入的增長形成反差,整體需求存在潛在空間。據跟蹤成交結構數據來看,一二線城市的整體成交從16年四季度步入負增長區間,歷經接近兩年的時間,從18年三季度才逐步回正。同時從常住人口凈流入情況來看,相較于16年末,一二線城市18年末的常住人口凈增長率分別為2.6%和3.3%。一線城市中的廣州、深圳常住人口凈增長率分別達到6.1%和9.4%;統計的二線17個城市中,自16年以來全部實現人口凈流入。結合當前一二線城市成交量的基本面已見底,疊加長期人口流入,需求端回暖得以持續。

    另一方面在于,回望去年下半年當市場去化率下行,樓市轉冷時,土地市場同步迅速轉冷,那么當前在政府加大供地力度的同時,就有必要保障市場維持在一定成交熱度,以時間換空間,將推出的土地形成市場的有效庫存,緩解目前日漸走高的房價壓力。
最后疊加,去年從8月份開始,單月銷售增速快速下行,9月份開始單月銷售持續轉負,基數壓力明顯降低的情況,上調對于全年的銷售預測,預計今年全年銷售面積同比降幅應在-1%到-3%之間。

二線城市(27城)常住人口

數據來源:公開資料整理

    1、投資前瞻:土地投資壓力漸至,開工施工支持投資緩慢下滑

    上半年房屋新開工面積10.55億平方米,同比增長10.10%。各單月份新開工面積的增速波動較大,但從趨勢來看與銷售保持一致,原因在于當前房企往往采用以銷定產的策略,預計隨著下半年銷售的回穩,新開工規模不太差。上半年房屋施工面積達77.23億平方米,同比增長8.8%,預計下半年施工面積仍將保持平穩增長,預售房屋交付竣工的硬性約束,將有效抵消新開工增速下降帶來的負向拖動作用。

    年內施工體量的提升支撐了投資仍在高位徘徊,展望下半年,認為隨著房地產融資政策的進一步收緊和棚改力度的逐步趨弱,房企在資金端和土地投資端將進一步承壓,投資增速將平穩滑落。但從全年來看,今年施工面積明顯上升,疊加主流城市開工推貨意愿仍在,投資不會太差且更具質量,因此上調2019年全年投資增速至6-8%左右。

單月銷售面積增速和單月新開工增速

數據來源:公開資料整理

開發投資完成額累計同比

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分地區開發投資完成額累計同比

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施工面積累計同比

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PSL余額及增速

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