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2018年中國養老地產行業發展現狀及未來趨勢分析[圖]

2019年10月15日 13:42:32字號:T|T

    養老地產是指由企業開發主導的以養老為主題的產權類項目,是養老住宅+一般住宅+配套+服務的綜合開發模式。養老地產是各種養老保障服務的整合終端,通過在功能組合與產品形態上與養老產業相互滲透,可以創造出更大的居住價值與商業價值。

    目前,國內養老模式主要分為居家養老、社區養老和機構養老三種,自2011年以來,我國一直致力于建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充、醫養相結合的養老服務體系。究其原因,一方面是在“養兒防老”傳統的影響下,我國老年人更傾向于在家中接受子女照顧;另外,更重要的是,我國養老資源錯配較為嚴重,老年人口資產不足,難以支撐收費較高的養老機構,居家養老成本相對低。

三種養老模式對比

養老模式
發生場所
使用群體
主要特點
居家養老
老人或子女家中
具有基本生活自理能力的老人
成本較低,老人無需更改住所,家人可陪伴時間較長
社區養老
家庭附近社區,如社
區老年食堂、日間照
料中心、社區衛生服
務中心等
基本生活自理能力相對較弱,或子女不在身邊的老人
依托社區公共資源和服務設施,老人對所處環境更熟悉,更具親切感
機構養老
專業化養老機構,如
養老院、康養中心、
托老所、老年公寓等
失能或失智程度較高的老人,80歲以上的高齡老人
將老年人集中起來,提供居住、就餐、醫療、娛樂等全方位服務;成本較高,老人
需更改住所,服務內容較為全面、豐富

資料來源:公開資料、智研咨詢整理

    養老地產的客戶囊括了55歲之后的老年人群,而養老院更多的是75歲以上高齡老人和不能自理的老人。

    截至2018年年底,我國60周歲及以上人口達到24949萬人(約2.49億人),占總人口的17.9%;其中65周歲及以上人口16658萬人(約1.67億人),占總人口的11.9%。我國從1999年進入人口老齡化社會到2018年,老年人口凈增近2億。2017年新增老年人口首次超過1000萬,2018年新增800多萬。雖然2018年新增老年人口數量有所回落,但新增數字依舊龐大,說明我國老齡化程度仍在快速提升,養老壓力不減。

2011-2018年我國人口老齡化現狀統計圖

資料來源:國家統計局

    近幾年,我國養老產業市場規模快速增長,從2013年的31000億元增長到了2018年的66400億元,如下圖所示:

2013-2018年中國養老行業市場規模情況

資料來源:智研咨詢整理

    養老地產實際上是提供不同類別養老產品和服務的載體,消費者根據個人收入和需求自行選擇,從產業鏈看,上游主要解決土地和資金問題,下游解決運營和提供服務的問題。各種養老服務的整合是運營中最復雜的工作,需要長期資源和經驗的累積。

    從養老產業鏈來看,主要涉及養老住宅及服務提供者、消費者和養老資金來源三個層面,所涉及機構包括政府、地產公司、養老服務機構、保險機構、其他投資者和養老人群。

養老地產產業鏈

資料來源:公開資料、智研咨詢整理

    目前我國養老產業存在諸多挑戰,從養老機構床位數缺口較大,到老年醫護資源緊張,再到社會適老設施建設、居家養老設施不健全。應對老齡化社會的到來,國內養老產業尚需在諸多方面進行改善。與此同時,隨著養老需求總量增長,加之第一批中產階級退休在即,將推高中高端養老消費需求,可以預見,我國養老產業潛在市場需求可觀。

    2017年每千名老年人擁有養老床位30.9張,這與“十三五”養老規劃每千名老人養老床位35-40張,存在很大差距,養老床位總體不足,意味著養老院、養老公寓、養老地產還有很大增量空間!根據民政部相關數據顯示:截止至2018年全國養老服務床位共746.4萬張,其中養老機構床位數共392.8萬張;社區養老床位數353.6張。

2012-2018年全國養老服務機構數量統計情況

資料來源:公開資料、智研咨詢整理

2012-2018年全國養老服務機構床位數量統計情況

資料來源:公開資料、智研咨詢整理

    近年來,房地產企業、養老服務機構、保險機構與其他投資機構積極布局養老產業,涉及的內容包括養老住宅開發建設、養老服務運營、養老保險和理財產品、養老項目融資等多個方面。

相關企業積極布局養老產業鏈

資料來源:公開資料、智研咨詢整理

主要房企布局養老產業領域類型

資料來源:公開資料、智研咨詢整理

    由于養老地產項目建設周期相對較長,單純的重資產模式給建設方帶來一定的財務壓力。未來養老地產項目或將提升服務環節的輕資產運營關注度,快速實現品牌及運營模式輸出,拓寬盈利渠道。

養老地產現有開發模式

資料來源:公開資料、智研咨詢整理

    智研咨詢發布的《2019-2025年中國養老地產行業市場專項調研及投資戰略研究報告》顯示:2013年我國養老地產行業規模約為6058億元,2018年已經增長至11571億元,行業年均復合增增長率達到了13.8%,行業保持相對穩定中高速增長態勢。行業近幾年市場規模走勢如下圖所示:

2013-2018年中國養老地產行業市場規模走勢

資料來源:智研咨詢整理

    展望未來,由于老齡化趨勢日益嚴峻,“421”家庭養老壓力將逐步凸顯,在老年人經濟實力增強與扶持政策等利好因素的支撐下,未來養老地產行業發展將是大勢所趨。從行業前景看,養老地產作為產業消費群體的居住區以及服務的發生場所,具備天然的平臺屬性。未來養老地產開發商除了聚焦于老年人的生活場景,還可以積極向衣食住行、休閑、護理、娛樂等各個消費場景延伸,布局以養老地產為載體的全面消費產業鏈。

養老地產未來發展趨勢

資料來源:公開資料、智研咨詢整理

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