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長租公寓市場進入洗牌期,行業市場深度整合來臨

2019年10月21日 17:17:51字號:T|T

    經過幾年的跑馬圈地、長租公寓進入了深度整合期,要么破產被重組,要么上市。資本要求變現,經營也需要更多的金融支持,頭部企業的資本化提上日程。2018年以來,長租公寓行業問題不斷,目前已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。生存還是死亡,2019年的長租公寓面臨終極選擇。

    長租公寓市場進入洗牌期
    三季度,市場大環境仍偏緊,長租公寓市場持續受金融去杠桿、行業嚴監管、資本理性收縮幾大因素的影響,行業延續整體增速放緩的趨勢。市場進入洗牌期,物業資源獲取難度加大,在高投入低產出的現狀下,各企業基于規模和資源優勢進一步兩極分化。對比上半年房企系長租公寓TOP20的開業規模增長情況,三季度新增開業房間量約2.5萬間,平均每月市場新增房間量約8000間,存量儲備資源仍保持一定開業轉化速度。

    由開業數據來看,頭部企業增速平穩,繼續保持領跑優勢;第二梯隊增長相對較快,如旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區等,3家總計新增體量超10000間。其中,以上市為目標的旭輝領寓保持較快增長,新增開業量約5000間。關于未來市場增量,由于受房地產土拍自持政策的影響,目前,許多房企手中儲備了相當體量的自持類用地,未來這類土地將成為房企系長租公寓增量的一大補充。但由于地產項目開發周期較長,短期內不會大量入市,對市場增量的階段性影響不大。

    未來,隨著行業格局持續分化,企業發展重心將由中資產模式向輕、重兩端發展,具備資源優勢的房企將著力于重資產模式。三季度來看,房企系重資產項目開始發力,優質項目相繼入市,如龍湖冠寓上海顧村公園店、朗詩南京天隆寺店、上海保利N+熙悅青年社區等。模式方面,有公開市場拿地自建,通過收購資產進行改造,以及自持類用地自建。

    在當前行業背景下,房企系的發展重心由追求規模增長,轉向穩經營、提質量。萬科、龍湖均在中報節點針對長租公寓業務提出:提升項目開業效率與經營質量。萬科更將提升租賃住宅品牌影響力作為租賃住宅業務的基本盤。龍湖冠寓披露,預計明年將實現盈利。

    行業市場深度整合來臨
    就近年長租公寓的模式而言,無論是分散式還是集中式,都具有天然的不足。運營商高度依賴地產資源,要想占領市場,就得不斷砸資金盤下房源,成為“二房東”,再出租給租客。

    目前還存活的長租公寓,依然在不斷擴張。在獨立第三方品牌中,魔方、樂乎、窩趣管理規模位列前三,頭部企業仍處于較為激進的擴張狀態。

    以青客公寓為例,招股書顯示,截至2019年6月30日的前9個月,凈收入為8.979億元,但凈虧損達3.73億元;2017年、2018年,青客的凈虧損分別達2.45億元和4.98億元。青客公寓也暗藏風險。根據招股書,其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底,65.2%的青客公寓租客采用了租金貸,未償還貸款本金8.726億元,預付租金總額為7.9億元人民幣。在租金貸模式下,一旦資金鏈斷裂,租客和房東就會陷入尷尬的境地,避免不了損失。

    長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%,現金流回正周期至少需6年以上。房企旗下的長租公寓雖有母公司支持,但也經歷了盤整,2019年上半年,萬科“萬村計劃”全面暫停簽約新房源,朗詩、遠洋集團擬剝離長租公寓業務。發展到現在,行業要求精細化運營。克而瑞稱,在當前行業背景下,房企系的發展重心由追求規模增長,轉向穩經營、提質量。

  2019年前三季度,萬科泊寓、龍湖冠寓開業規模分別是82000間、60000間,排名前二;旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區等,總計新增體量超10000間。作為房企系長租公寓龍頭,萬科、龍湖均在2019年中報提出,要提升項目開業效率與經營質量。龍湖集團CEO邵明曉表示,冠寓在去年已開業超過5.3萬間,2019年按規劃將累計開業近10萬間,2020年達到20億元以上收入。龍湖冠寓披露,預計明年將實現盈利。

  隨著行業重新洗牌,包括資金在內的一系列資源會向頭部企業高度集中,長租公寓運營商要想走得更遠,必須要解決盈利模式問題。從租金收益率來看,如果僅靠租金,長租公寓很難建立起長效的盈利模式;部分有能力的企業,可以通過長租公寓業務獲得租金現金流、資產增值以及未來資產證券化的預期。對房企而言,加大重資產、自持住宅用地的比例有更大的底氣,比如萬科多次通過公開招拍掛的方式獲取自持性住宅用地。除了租金收入,重資產運營還具備資產增值屬性,有增值預期;對泊寓而言,萬科已經規劃未來通過REITs的方式實現退出。 

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