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2019年1-9月中國房地產開發行業發展現狀及行業發展趨勢分析[圖]

2019年10月25日 13:44:57字號:T|T

    一、地產融資:監管收緊 債務圍城

    以100余家企業作為樣本,統計其公開發布的融資數額,發現2019年上半年房企融資數額達到12309.11億元(含擬融資計劃,下同),其中債券融資達到7602.19億元,占比61.76%。

    若分月來看2019年4月融資總額最高,達到3309億元,其中債券融資額為1636.29億元,而公司債在債券融資中占比36.76%。4月過后,隨著監管層對融資收緊,融資金額下降明顯。剛剛過去的6月份,房企融資動作進一步減少,錄得的融資金額僅為2074.74億元,環比下跌8.93%。

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2019-2025年中國房地產開發行業市場運營態勢及未來發展趨勢報告

    2019年1到5月,樣本房企海外融資的金額分別為836.67億元、604.46億元、789.94億元、740.10億元和229.64億元。其中23號文發布后,境內融資環境出現明顯收緊態勢,房企積極謀求海外發債上的突破。于此,6月單月海外融資數額出現環比大幅增長,增幅為189.75%,錄得的融

資額為665.39億元。

數據來源:公開資料整理

    2019年上半年房企短期融資(2年以下)占比為25.38%,2-4年期限的融資占比為41.47%;5年及以上年限的融資占比則為33.15%。面對債務兌付壓力,房企的主要信條是解決債務,急于輸血,以緩解緊繃的資金鏈。因此以新的高息債置換到期債務在上半年也較為普遍。

    2019年上半年房企的平均融資成本為6.96%。單月來看呈現波動上漲趨勢,其中2月、4月以及6月的融資成本相對較高,分別為7.32%、7.59%、7.48%。若下半年,資金收緊態度不變,房企的融資成本還將進一步升高。

    二、2019年1-9月份全國房地產開發經營和銷售情況

    1、全國房地產開發景氣指數分析

    9月份,房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為101.08,比8月份提高0.14點。

2019年1-9月全國房地產開發景氣指數

數據來源:公開資料整理

    2、房地產開發場供應情況分析

    2019年1-9月,房地產開發企業房屋施工面積834201萬平方米,同比增長8.7%,增速比2019年1-8月回落0.1個百分點。其中,住宅施工面積583683萬平方米,增長10.1%。房屋新開工面積165707萬平方米,增長8.6%,增速回落0.3個百分點。

2019年1-9月全國房地產施竣工面積及新開工面積

數據來源:公開資料整理

    3、房地產市場需求情況分析

    2019年1-9月,商品房銷售面積119179萬平方米,同比下降0.1%,降幅比2019年1-8月收窄0.5個百分點。

2019年1-9月商品房銷售面積及增速

數據來源:公開資料整理

2019年1-9月商品房銷售金額及增速

數據來源:公開資料整理

    2019年1-9月東部地區商品房銷售面積47035萬平方米,同比下降2.9%,降幅比2019年1-8月收窄0.7個百分點;銷售額59171億元,增長6.0%,增速加快0.5個百分點。中部地區商品房銷售面積33816萬平方米,增長0.5%,增速持平;銷售額24279億元,增長7.2%,增速回落0.2個百分點。西部地區商品房銷售面積33004萬平方米,增長4.6%,增速加快0.8個百分點;銷售額23781億元,增長10.6%,增速加快0.7個百分點。東北地區商品房銷售面積5324萬平方米,下降5.9%,降幅收窄0.7個百分點;銷售額4260億元,增長2.5%,增速加快0.2個百分點。

2019年1-9月全國商品房銷售及待售情況統計

數據來源:公開資料整理

    4、房地產開發企業土地購置面積情況分析

    2019年1-9月,房地產開發企業土地購置面積15454萬平方米,同比下降20.2%,降幅比2019年1-8月收窄5.4個百分點;土地成交價款8186億元,下降18.2%,降幅收窄3.8個百分點。

2019年1-9月房地產開發企業土地購置面積

數據來源:公開資料整理

2019年1-9月房地產開發企業土地成交價款

數據來源:公開資料整理

    三、2019年1-9月全國房地產開發投資情況分析

    1、全國房地產開發投資增速情況分析

    2019年2019年1-9月全國房地產開發投資98008億元,同比增長10.5%。

2019年1-9月全國房地產開發投資增速

數據來源:公開資料整理

2019年1-9月全國房地產開發投資構成情況

數據來源:公開資料整理

    2、房地產開發投資區域增速情況分析

    2019年1-9月東部地區房地產開發投資51680億元,同比增長8.6%;中部地區投資20481億元,增長10.0%;西部地區投資21754億元,增長16.2%;東北地區投資4093億元,增長9.9%。

2019年1-9月份東中西部地區房地產開發投資情況

數據來源:公開資料整理

2019年1-9月份東中西部地區住宅開發投資情況

數據來源:公開資料整理

    3、房地產開發投資資金到位情況分析

    2019年1-9月房地產開發企業到位資金130571億元,同比增長7.1%。其中,國內貸款19689億元,增長9.1%;利用外資104億元,增長1.4倍;自籌資金42024億元,增長3.5%;定金及預收款43877億元,增長9.0%;個人按揭貸款19900億元,增長13.6%。

2018-2019年1-9月房地產開發企業到位資金增速情況

數據來源:公開資料整理

2019年1-9月房地產開發企業到位資金統計

數據來源:公開資料整理

    二、中國房地產市場發展趨勢:將會越來越理性、穩定、健康

    1、從外部環境來看,以美聯儲為主的世界主要經濟體的央行早已不再實行量化寬松的貨幣政策,反而開始縮表,并進入加息周期。在這種大環境下,中國的貨幣政策也步入到穩健發展階段,不會再搞“大水漫灌”,房地產行業作為典型的資金密集型行業,失去了大筆資金流入的支撐,難以暴漲。

    2、從內部情況來看,前些年由于房地產市場的暴漲,導致各路資金通過各種渠道流入樓市,對整個社會經濟形成虹吸效應,并嚴重影響實體經濟的發展,甚至出現某上市公司面臨退市危機通過賣旗下兩套房產來實現“扭虧為盈”的案例,令人震驚。這種情況導致實體經濟受到巨大沖擊,這顯然不是一個健康經濟社會應該出現的現象。

    因此,中央一再強調“房子是用來住的、不是用來炒的”,要求剝離房子的金融屬性,強化房子的居住屬性,并堅持實行一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。從這個角度來說,房產失去了炒作和投資價值,資金也失去了炒作的動力。

    3、從最近國家統計局公布的統計數據來看,國內大多數大中城市房地產市場日趨穩定,在“房住不炒”的精神指引下,在長效調控機制的作用下,中國的樓市正面臨著前所未有的大變局,將會越來越穩定,因此也給市場預期帶來了前所未有的改變。

    4、從最近本報記者在北京、上海等一些熱點城市的實地調研來看,市場交易雙方的心理發生了巨大的變化。以最能真實反映市場變化的二手房市場來看,已經完全從之前的賣方市場轉為買方市場,購房者選房的過程拉長,貨比三家,從容待購。而賣方也進入心理拉鋸戰,不著急用錢的賣家手中的房子成交周期拉得非常長,而著急用錢的賣家則會不斷降低心理成交價位。現在北京等城市二手房市場上能成交的存量房基本上都是稍微低于市場價的高性價比房屋。

    5、在新房市場,一線重點城市由于限購限貸等政策,使得適宜的客戶群體大大低于之前的數量,所以,那些資金壓力較大有業績要求的房地產企業一般會選擇各種優惠策略來拼命爭奪這些稀缺的客戶資源。

    6、在土地市場,由于“房住不炒”的要求和終端市場客觀因素限制,作為買家的房地產開發企業也在不斷調低心理預期,盡管今年多個重點城市的土地市場相比去年的多地塊流拍相比開始升溫,但已經很難出現前幾年“地王”頻出的景象了。土地市場也開始進入平穩的周期。

    綜合來講,2019年中國大多數大中城市的樓市無論是房價、成交量還是土地市場都將步入平穩周期,房子的居住屬性將越來越凸顯。長遠來看,中國的房地產市場發展也將會越來越理性、健康。

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