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中國養老地產行業發展趨勢分析及前景預測:預計2020年我國養老地產市場規模將達7.7萬億元,前景廣闊[圖]

2019年10月25日 14:03:52字號:T|T

    一、養老地產市場規模分析

    到2018年末60歲及以上人口為24949萬人,比上年增加859萬人,占全國總人口的17.9%。社科院發布《大健康產業藍皮書:中國大健康產業發展報告》預測,2050年我國60歲及以上老年人口數量將達4.83億人,80歲及以上老年人口將達1.08億人。隨著人口老齡化問題的加劇,養老日益受到重視。

    2020-2050年中國60歲以上老年人口數量預測

數據來源:公開資料整理

    相關報告:智研咨詢發布的《2020-2026年中國養老地產行業市場競爭格局及未來發展趨勢報告

    2020-2050年中國65歲以上老年人口數量預測

數據來源:公開資料整理

    龐大的老年人口規模以及驚人的老年人口增速,為養老產業的發展提供了空間,同時也為企業帶來了新的盈利點。

    在養老產業中,養老地產將成為重要組成部分之一。目前,我國的養老地產的主要形式有老年公寓、老年住宅、養老機構等,開發主體涉及了房地產開發商、保險公司和養老服務機構等,產品類型也基本覆蓋了不同年齡階段老年人的需求。

    從當前的養老行業來說,居家養老、社區養老和機構養老是主要的三種養老模式,其中居家養老是主流。一方面是受傳統文化影響,更為重要的還有養老資源的錯配,以及老年人口的資產不足,難以支撐收費較高的養老機構。觀點指數統計發現,截止2019年6月30日,全國的養老院總數為30664間。其中江西省養老院在全國中所占的比重最高,為8.18%,寧夏最低,為0.23%。如果和老年人口相比較,則可以發現不少老年人口在全國占比較高的省份,其

    養老院數量卻不一定成正比。

數據來源:公開資料整理

    我國養老地產尚處于起步階段,主要體現在以下四個方面。首先,養老地產項目仍集中在經濟發達地區。根據對全國近150個項目的調研,京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、川渝經濟圈形成4個重要的養老地產集群區域,這些區域相對來說,經濟較為發達,人均可支配收入以及醫療資源優勢比較明顯,因此養老地產數量也相對高一些。其余區域少有項目布局。

    截止2019年上半年中國養老院床位收費情況

數據來源:公開資料整理

    在全國的養老院中,月均收費在500-1000元之間的養老機構有22255家,其中有19682家為國營機構,占比88.43%。而其他收費階梯中,民營機構都占據了一定的主導地位,不過數量還是相對有限,而且供應較少。

    其次,養老地產項目空置率較高。在上述4大養老地產集群地中,川渝地區養老地產項目空置率最高,達到47.50%;京津冀、長三角空置率也超過40%,珠三角最低也有36.87%。而一般養老院入住率要達到75-85%才能盈虧平衡,較高的空置率表明國內養老產業還處于早期階段。

    中國4大養老地產集群地平均空置率情況

數據來源:公開資料整理

    第三,養老地產前期融資成本高、投資量相對較大,運營成本更是較高,導致售價普遍較高,而且還是在城市周邊郊區非中心區域的前提。數據顯示,京津冀銷售類養老地產價格最高,已超過2萬元/平方米,長三角、珠三角、川渝平均售價也在1萬元/平方米以上。

    中國4大養老地產集群地銷售類養老地產平均售價情況

數據來源:公開資料整理

    最后,盈利模式尚未成熟。我國的養老地產產品類型眾多,盈利模式上也呈現出繽紛多彩的局面,大體延續買地、建房、賣房的套路。與普通住宅相比,養老地產只是增加了醫療服務等特色,并沒有太大差別。因此,養老地產的盈利模式尚處于探索階段,以養老地產為主體衍生的服務配套體系、金融化運作以及增值服務體系等盈利模式尚未形成。

    目前我國有90%的老年人選擇居家養老,約7%的老年人在社區享受日間照料和托老服務,只有不到3%的老年人可入住養老機構。養老服務對于龐大的中國老人群體來說,是一個非常大的市場。養老產業市場蛋糕太大,不少企業試水養老地產。

    預計2020年我國養老地產市場規模將達7.7萬億元,2030年市場規模將達到22.3萬億元。

    中國養老地產市場規模預測

數據來源:公開資料整理

    二、行業未來發展前景廣闊

    首先,在生活水平提升、人口老齡化發展及房地產行業轉型發展的影響下,未來我國養老地產將成為將朝著社區規模化、區位郊區化、家居智能化、建筑多樣化、功能豐富化、服務專業化六大方向演變,實現行業進一步發展,拓寬行業市場空間。

    其次,養老地產項目建設將依據中國特色并充分借鑒諸如美國、日本的各參與主體合作與產業鏈細分的成功經驗,加強參與主體之間的良性合作,充分發揮各主體的專業優勢,探索新的開發建設與運營模式。一旦新的模式形成,養老地產行業前景將更加明朗。

    最后,從政策層面來看,國家對養老地產業發展的政策支持力度進一步加大,出臺的政策包含明確養老地產業發展方向、實現土地有效供給、激活市場參與主體、加大金融支持力度、智慧養老等方面,養老地已經開始邁向發展的快車道,前景一片大好。例如,2017年2月,工信部等三部委聯合出臺《智慧健康養老產業發展行動計劃(2017-2020年)》,行動計劃出臺,智慧養老喜迎風口;2017年3月,國務院出臺的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》,明確養老產業發展方向,健全健康支持體系。 

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