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物業管理行業:物管企業的增值服務探索

2019年10月25日 16:35:09字號:T|T

    核心觀點

    圍繞開發商和業主,國內物管企業的增值服務形成了兩大類型。物管企業的增值服務主要分為非業主增值服務和社區增值服務兩類。非業主增值服務主要圍繞開發商進行,針對開發、銷售、竣工各個環節提供相關服務,盈利模式比較確定。從主流物管企業來看,不同企業間毛利率差異較大,波動區間在20%~50%,中樞在35%左右。社區增值服務主要圍繞改善業主居住環境、提高業主生活品質提供服務或銷售商品。目前仍處于探索期,獨立于地產周期的業務模式尚未取得穩定盈利,毛利率區間在20%~90%,中樞在65%左右。

    海外成熟物管企業呈現低凈利、高周轉的特點,增值服務內容豐富度低于國內。

    北美及日本的物管企業增值服務側重于“房屋保值”服務,滿足的是房屋使用過程中整修、改造、防護及室內設計的需求,頻次較低,通過房屋保值來提升業主的生活質量。物管企業更多通過收購和成立子品牌來提供專業服務,母公司則負責整體的物業運營。經營上體現出低利潤率,高周轉率的特點,依靠高效的資產運用提升ROE,其ROE 能維持在20%左右。中國的物管企業的社區增值服務經歷了從O2O 平臺模式向商品及服務提供商的轉變,非業主增值服務則是中國相對于海外物管企業的特色業務。國內物管企業目前普遍體現出高利潤率,中周轉率的特點。

    增值服務將為物管企業帶來長期增長動力,并且提升在二級市場的估值水平。

    企業經營層面而言,增值服務能夠使物管企業更加獨立于地產周期,在由大量交付帶來的面積增長紅利消退之后,成為企業長期發展的增長驅動力。現階段物管企業增長的主邏輯仍然是面積驅動,增值服務還難以以獨立支撐整個物管企業的增長。從資本市場的角度而言,建立在充裕管理面積基礎上的增值業務布局有利于提高公司的估值水平。從港股市場物管企業的市盈率來看,市場對于可持續的管理面積獲取能力定價最高,并會將開發商的土地獲取能力納入定價,對于合理增值服務的定價次之。因此,龍頭物管企業合理布局增值業務有助于提升企業估值水平。

    投資建議與投資標的

    物管企業的增值服務的兩大類型中,非業主增值服務已經找到可行盈利模式,但與所屬開發商的實力呈正相關。社區增值服務目前還處于探索階段,以綠城服務為代表的先行者還在尋找更多切實可行的業務模式。建議關注1)大股東實力較強的中航善達(000043,未評級)、碧桂園服務(06098,未評級)、中海物業(02669,未評級)、永升生活服務(01995,未評級)、2)社區增值服務領軍者綠城服務(02869,未評級)。

    風險提示

    房地產市場長期低迷。

    人力成本上升。

    多元化發展失敗。 

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